전월세 재계약 시, 금리 변동과 주택임대차보호법에 따른 상한 5% 인상의 계산은 임대인과의 협상에서 중요한 역할을 합니다. 오늘은 전세에서 월세 전환 시 월세를 얼마로 계산해야 하는지 전월세 전환율에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
전월세 전환율의 기본 이해
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로, 또는 그 반대로 전환할 때 사용하는 비율입니다. 현재 한국의 법정 전월세 전환율은 한국은행 기준금리와 추가 이율을 합한 5.5%입니다. 이는 갱신계약 시 전세에서 월세 전환할 때 적용되며, 신규계약이나 월세에서 전세로 전환 시에는 합의에 의해 결정됩니다.
다만, 이는 법정 전월세 전환율일 뿐 강제성이 없어 항상 적용되지는 않습니다. 또한 부동산의 특성상 지역별로 특징이 다르게 나타나기 때문에 지역별 전월세전환율을 확인하는 것이 좋습니다.
전세에서 반전세로 변경 시 적용 방법
만약 전세보증금 3억 원 짜리 집에 거주하고 있다고 가정한다면 해당 집을 법정 전월세 전환율인 5.5%로 적용했을 시 적정 월세는 1,375,000원 입니다. 이는 법정 전환율일 뿐 현장에서는 다르게 적용된다는 점을 다시 한번 상기 하시기 바랍니다.
다만, 전세보증금 3억 원 중 2억 원 만 월세로 전환하는 경우, 1억 원은 보증금으로 남게 되고 나머지 2억 원에 대한 법정 전환율 5.5%를 적용하여 월세를 계산합니다. 이 경우, 월세는 대략 매월 916,667원 입니다. 여기서 전세보증금 대출 이자와 비교하여 어떤 방식이 더경제적인 방향 인지를 선택하는 것이 좋습니다.
월세를 전세로 변경 시 적용 방법
반대로 월세를 전세금액으로 변경하는 경우, 법정 전환율을 적용하여 전환합니다. 예를 들어, 보증금 1억 원에, 월세 100만 원을 전세금액으로 전환하면 318,181,818원 정도가 됩니다.
하지만 전세 보증금을 저렇게 원 단위 까지 적용하지는 않기 때문에 적절한 합의로 인하여 원만한 예상 전세 보증금을 설정하는 것이 중요 합니다.
임대료 5% 인상 시 적용 방법
주택임대차 보호법에 따라 임대료를 5% 인상해야 하는 경우, 보증금을 월세로 전환하여 인상분을 계산합니다. 예를 들어, 보증금 1억 2천만 원에 월세 100만 원인 경우, 총 월세는 155만 원이 되며, 여기에 5%를 적용하면 약 7만 7천5백 원이 인상됩니다.
법정 전월세 전환율의 실효성 문제
법정 전월세 전환율 5.5%는 강제성이 없어 현실적으로 항상 적용되지는 않습니다. 임차인이 과도한 월세를 지불했을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 민사소송을 통해 해결해야 합니다. 현재 관련 법안이 국회에 계류 중이지만, 강제규정 도입은 어려운 상황입니다. 따라서 임차인은 법정 전월세 전환율을 숙지하고, 임대인과 협상을 통해 합리적인 전환율로 계약하는 것이 중요합니다.
